Prawo Cywilne

Kaucja za najem lokalu

Chyba każdy, kto kiedykolwiek wynajmował* mieszkanie, pokój czy lokal użytkowy, spotkał się z kaucją. W związku z powszechnością umów najmu wokół kaucji pojawiło się sporo mitów i mylnych wyobrażeń. Czytając dalej, poznasz najbardziej istotne informacje dotyczące kaucji.

Czym jest kaucja za najem lokalu?

Kaucja to określona kwota pieniędzy przekazywana przez najemcę na rzecz właściciela lokalu (mieszkania, pokoju, lokalu użytkowego) jako zabezpieczenie wykonania zobowiązań z umowy, np. tego że najemca zapłaci za czynsz.

Ile wynosi kaucja?

W rzeczywistości tyle, na ile strony się umówią. W ustawie jest, co prawda, przewidziana granica – nie więcej niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu, ale nie wyobrażam sobie najemcy, który „zmusza” właściciela, aby obniżył kaucję do granicy ustawowej. W praktyce kaucja wynosi między połową a dwukrotnością miesięcznego czynszu.

Kiedy muszę zapłacić kaucję?

Strony mogą umówić się na płatność kaucji przy zawarciu umowy i to jest najbardziej popularna forma wpłacenia kaucji. Zdarzają się także umowy, w których kaucja płatna jest w ratach. Dotyczy to zwłaszcza wysokich kaucji za najem lokalu użytkowego.

Kaucja a rozliczenie ostatniego czynszu

Jak pisałem na wstępie, kaucja ma zabezpieczać należności z tytułu umowy najmu. Mówiąc prościej, gwarantuje, że właściciel uzyska to, co powinien. Jedną z należności jest oczywiście czynsz za najem. Problem polega jednak na tym, że pobierając „ostatni czynsz” z kaucji, właściciel pozbawia się zabezpieczenia na wypadek konieczności naprawy lokalu po najemcy, dlatego często w umowach pojawia się zapis, który stanowi, że kaucja nie służy pokryciu czynszu lub może być przeznaczona na ten cel dopiero po pokryciu innych kosztów np. napraw.

Co mogę zrobić, jeżeli właściciel nie oddał mi kaucji?

Niestety zdarzają się sytuacje, kiedy najemca oddaje lokal w dobrym stanie, a właściciel nie zwraca mu pełnej kaucji. Często właściciel powołuje się na rzekome uszkodzenia lokalu, pojawiają się także kosmiczne wręcz koszty sprzątania czy remontu. Pamiętajmy, że lokal trzeba zwrócić w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie. Oznacza to, iż drobne uszkodzenia lub zabrudzenia, jako związane z użytkowaniem lokalu, nie obciążają najemcy. Dla przykładu, oczywistym pozostaje, że podłoga po x latach najmu może być nieco zużyta, a dywan w salonie stracić sporo ze swojej miękkości. Za takie „uszkodzenia” najemca nie powinien odpowiadać.

Podobnie w kwestii sprzątania – dobrze w umowie wskazać, że w razie nieposprzątania lokalu, właściciel może potrącić określoną kwotę. Jeżeli takich zapisów nie ma, koszty sprzątania, które właściciel chce potrącić z kaucji, powinny być odpowiadające realiom rynku.

Jeżeli właściciel nie oddał kaucji, a uwzględniając to, co pisałem powyżej, powinien zwrócić ją w całości, należy wezwać do zapłaty, a finalnie pozwać nierzetelnego właściciela.

* Co do zasady wynajmuje lokal jego właściciel, lokator natomiast najmuje lokal